Inwestycja w mieszkanie na wynajem – czy warto?
Niektórych wynajem nieruchomości pozwala zarobić na swoje utrzymanie, innym jednak koszty inwestycji nie zwracają się, a nawet ponoszą oni straty. Pierwsza myśl, która się nasuwa, to czy w inwestycja w wynajem mieszkania jest w ogóle opłacalna. Sprawdzimy jakie są korzyści z kupna mieszkania na wynajem oraz w jakich sytuacjach inwestycja jest opłacalna, a kiedy niekorzystna dla właściciela.
Dlaczego lepiej kupić mieszkanie niż założyć lokatę?
Inwestycja w nieruchomości jest jedną z najbardziej opłacalnych metod lokowania kapitału. Obecnie, odsetki uzyskiwane na lokatach czy kontach oszczędnościowych są bardzo niskie i w połączeniu ze wzrastającą inflacją okazuje się, iż w rzeczywistości zamrażając pieniądze ich właściciel więcej stracił niż zyskał. Natomiast nieruchomości są rodzajem aktywa, które z czasem lubi zyskiwać na wartości. Wydając swoje własne pieniądze lub nawet zaciągając kredyt na nieruchomość, można spodziewać się, że z czasem jego wartość wzrośnie i będzie można ją sprzedać z zyskiem bądź zarabiać więcej na jego wynajmie. Ponadto wynajmując mieszkanie można zyskać o wiele więcej niż nawet na najlepszej lokacie bankowej. Jednocześnie nieruchomości to aktywa, które można ubezpieczyć od całkowitego zniszczenia, jak chociażby zalanie czy podpalenie. Lokaty bankowej oraz wielu innych inwestycji nie można w tak łatwy sposób zabezpieczyć, chroniąc jednocześnie swój majątek.
Koszt włożony w mieszkanie pod wynajem może szybko się zwrócić
Zaciągając kredyt na nieruchomość można relatywnie szybko spłacić dług i czerpać korzyści z jej posiadania. Koszt najmu może częściowo lub w całości pokrywać miesięczną ratę kredytu hipotecznego, przez co inwestycja będzie sama na siebie pracować. Po spłaceniu zobowiązania właściciel nieruchomości będzie już tylko czerpał zyski z wynajmu. Dodatkowo, banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Kupowane przez kredytobiorcę mieszkanie stanowi zabezpieczenie dla instytucji finansowej w wypadku, gdyby stał się niewypłacalny, a nawet jeżeli w całości spłaci swoje zobowiązanie, to i tak na tym odpowiednio skorzysta.
Nie każda inwestycja będzie opłacalna
Niestety, nie na każdej nieruchomości i w każdych okolicznościach można zarobić. Zakup niektórych mieszkań pod wynajem może się zwyczajnie nie zwrócić, czasem koszty nie zwracają się ze względu na błędy popełniane przez inwestorów. Najczęściej mieszkanie na siebie nie zarobi wtedy, gdy jego nabywca źle oceni jego możliwości. Jednym z najbardziej powszechnych błędów jest dokonanie zakupu bez posiadania konkretnego planu. Nieużytkowana nieruchomość nie tylko nie przynosi zysków, co dodatkowo generuje straty. Mieszkanie na wynajem lepiej jest zakupić, gdy wcześniej zostanie ustalony konkretny plan i założenia. Powinny one zawierać określone terminy, w których zostaną osiągnięte konkretne podpunkty planu.
Znalezienie rentownej nieruchomości może trochę potrwać
Poszukując mieszkania pod wynajem należy cechować się cierpliwością – dzięki niej łatwiej jest znaleźć prawdziwą okazję i zaoszczędzić wiele pieniędzy. Kupowanie nieruchomości w pośpiechu mija się z celem, gdyż łatwo jest w takiej sytuacji przepłacić lub podejść do kupna zbyt emocjonalnie. Idealnym przykładem takiej sytuacji są mieszkania z licytacji komorniczych. Z jednej strony są wystawiane za cenę o wiele niższą od rynkowej, jednakże druga strona medalu jest taka, że łatwo przepłacić w trakcie licytacji. Gdy emocje biorą górę, można kupić nieruchomość dla samej chęci wygranej, nie bacząc na adekwatność ceny do jakości.
Inwestycja szybciej się zwróci, gdy właściciel wyremontuje wnętrza
Przeglądając oferty mieszkań na sprzedaż można odnieść wrażenie, że ceny są zawyżone. Tymczasem, poświęcając czas na poszukiwania, na rynku nieruchomości można odnaleźć prawdziwe perły. Niekiedy mieszkania są sprzedawane ze względu na nie idealny stan techniczny bądź sytuację osobistą sprzedawcy – na takie okazje warto czekać i warto z nich korzystać. Poza perłami można też znaleźć brzydkie kaczątka, które czasem po dokonaniu nawet nieznacznego remontu, znacznie zyskują na wartości. Renowacje pomieszczeń mogą przyczynić się do uzyskania o wiele wyższych przychodów z najmu. Jednocześnie, jeżeli inwestycja więcej zarabia, to krótszy staje się okres zwrotu włożonych w nią kosztów. Nie mają jednak sensu zbyt kosztowne remonty. Mieszkanie na wynajem musi być dobrze wykończone, ale kupowanie drogiego wyposażenia znacznie nie podniesie zysków z najmu, gdyż nieruchomość musi być konkurencyjna cenowo z innymi, podobnymi w okolicy.
Opłacalność inwestycji można policzyć – kilka słów o rentowności
Z pomocą przyszłym inwestorom przychodzi królowa nauk, czyli matematyka. Opłacalność inwestycji łatwo można obliczyć wzorem na rentowność, która daje odpowiedź na to, jak szybko w danym okresie czasu inwestycja będzie się zwracać. Dodatkowo obliczenie jej jest bardzo proste, wymaga jedynie rozeznania się w rynku i swoich finansach. Wzór na rentowność jest następujący:
rentowność = miesięczny zysk netto * ilość miesięcy / suma kosztów
Kluczem do wykonania poprawnych obliczeń jest rzetelne zebranie wszystkich wydatków oraz uwzględnienie jedynie zysku netto. Dochód netto ukazuje ile w rzeczywistości właściciel zarabia na wynajmie, już po odliczeniu podatku czy opłat administracyjnych. Ta kwota powinna zostać przemnożona przez odcinek czasu – zazwyczaj 12 miesięcy wstecz, od kiedy nieruchomość zaczęła przynosić zyski. Natomiast w sumę kosztów należy wliczyć wszystkie poniesione wydatki, w tym cenę nieruchomości, odsetki kredytu, taksę notarialną, podatki, koszty remontu i zakupionego wyposażenia. Wynik podany w procentach mówi o tym, ile procent kosztów poniesionych na inwestycję zostanie spłaconych w ciągu np. roku.
Rentowność inwestycji może być różna, zazwyczaj oscyluje w okolicach kilku procent rocznie. Oczywiście, im jest ona wyższa, tym inwestycja jest bardziej opłacalna. Zarabianie, na wynajmie nieruchomości kupionej specjalnie w tym celu, może być naprawdę opłacalne. By jednak tak było, należy chłodno kalkulować i oceniać możliwości danego mieszkania oraz jego wad i zalet.